지성의 돈되는 부동산 1인법인 / 지성 / 잇콘

-저자- 

지성

부동산 투자 멘토 겸 실전투자가. 법인을 활용한 부동산 투자 전략의 개척자. 20대 젊은 나이에 경매 투자로 부동산에 입문하여 다양한 분야로 투자 범위를 확대해왔다. 한때는 1년에 수십여 채를 사고 팔 정도로 부동산 투자에 빠져 살았지만, 세금과 명의 문제의 높은 벽을 경험한 후 오래 갈 수 있는 투자 전략을 고민하다가 일찌감치 법인 설립에 눈을 떴다. 현재 그가 운영 중인 법인이 관리ㆍ운용하는 투자용 부동산은 수십 채에 달한다.지난 20년간 몸으로 부딪혀 얻은 투자 노하우를 나누고자 네이버카페 ‘전업을 꿈꾸는 사람들(전꿈사)’을 만들었다. 본인의 강의는 물론 다양한 실전 투자 고수를 초빙하여 초보 투자자들과의 만남 기회를 만들어가고 있다.

-출처- 교보문고 저자소개

 

-줄거리-

부동산 투자의 또다른 전략적 방법인 1인법인 A 부터 Z 

 

-느낀점-

전세집을 구하다 우연히 마주한 법인 회사 소유의 물건을 통해 1인법인을 얼핏 알게 되었고 책을 통해 자세히 알게 되었다. 현재 나는 활용할 수 없는 부동산 투자 전략 이지만 다양한 투자 방법의 하나를 배운 것은 하나의 패가 더 생긴것과 같이 든든하다.

 

-마음에든 글귀-

"출중한 지해를 갖는 것봐 유리한 기회를 잡는 것이 더 낮고, 좋은 농기구를 갖는 것보다 적절한 농사철을 기다리는 게 낫다."

 

[맹자]에 등장하는 제나라의 격언입니다. 농사꾼에게 아무리 좋은 삽과 괭이가 있어도 때맞춰 씨를 뿌리지 않으면 곡식을 거둘 수 없습니다. 농기구는 수확량을 좀 더 늘리거나 줄일 뿐 한 해 농사에서 훨씬 중요한 변수는 '적절한 시기'입니다.

p - 8

 

투자를 해보시면 아시겠지만 갖고 있는 물건을 원하는 시점에 원하는 가격으로 팔 수 있는 경우는 매우 드뭅니다. 그때그때 상황에 맞춰 팔지 말지를 빠르게 파난해야 하는데, 잠깐 망설이다가 못 팔고 시기를 놓치는 경우도 많습니다. 혼자 할 때에도 타이밍 잡기가 힘든데, 여러 명이 함께 하면 어떨까요? 제가 공동투자를 권하지 않는 것은 그 때문입니다.

p - 65

 

고정수입이 없다는 것은 다달이 돌아올 대출이자에 대한 리스크에 노출되어 있다는 뜻입니다. 그런 상황에서는 무조건 남들 따라서 월세 투자를 할 게 아니라 자신의 상황을 냉철하게 돌아보고 다른 전략을 수립하는 게 좋았을 겁니다.

 

모든 투자에는 반드시 리스크가 존재합니다. 투자의 성패는 그 리스크를 어떻게 관리하느냐에 달렸다고 볼 수도 있습니다. 보유한 부동산의 수가 많아지고 투자한 금액이 많아질수록 리스크도 커질 수밖에 없겠죠. 리스크를 가능한 한 분산시켜 놓는다면 문제가 터져도 대처할 기회가 생길겁니다.

p - 77

 

이런 딜레마를 해결할 방법이 있습니다. 바로 국민주택 규모인 전용면적 85㎡ 이하(수도권 외의 읍,면 지역은 100㎡ 이하)에 해당하는 물건만 매수하는 겁니다. 이런 물건은 부가가치세가 면제되기 때문에 거래할 때 부담이 없습니다.

 

참고로 부가세는 법인에게만 부과되는 게 아니라 매매사업자로 등록한 개인에게도 적용되고, 매매사업자 등록을 하지 않았더라도 부동산 거래가 잦을 경우 과세당국이 간주매매사업자로 판단하여 과세하기도 합니다.

p - 94

 

그래도 이왕이면 한 번쯤은 직접 설립해 보면서 절차를 공부해 보시길 추천합니다. 세상의 모든 배움이 그러하듯이, 직접 해 본 것과 해 보지 않은 것에는 말로 표현할 수 없을 만큼 큰 차이가 존재하거든요, 투자자라면 등기, 법인 설립, 인테리어 등 투자와 관련된 것들을 온몸으로 부딪히며 직접 경험하는 것이 그 어떤 강의를 듣는 것보다 가치 있다고 봅니다.

p - 101

 

이런 상황을 대비해서 일반매매로 부동산 물건을 매수할 때 중요한 팁을 하나 알려드리겠습니다. 처음 계약을 할 때부터 매매계약서 특약에 '잔금 납부 시 특정인의 명의로 변경할 수 있다'라는 문구를 한 줄 넣는 것이 좋습니다. 이것은 법인이냐 개인이냐 여부와 상관없이 모든 매매 계약에 적용됩니다.

p - 156

 

방법은 무척 다양합니다. 예를 들어 유치권이 설정된 물건을 생각해 봅시다. 한 인테리어 업자가 상가의 인테리어를 해주었는데 상가 주인이 공사대금을 주지 않는다면 인테리어 업자는 돈을 받을 때까지 이 상가를 점유할 권리가 있습니다. 이런 것이 바로 유치권인데, 경매 투자를 하다 보면 종종 만나게 되는 사례죠. 유치권이 실제로 성립하면 낙찰자가 그 비용을 물어줘야 하므로 대부분의 투자자들은 이 유치권이 성립하지 않는다는 근거를 눈에 불을 켜고 찾곤 합니다.

 

그런데 재미있는 것은 오히려 이것을 절세에 활용하는 사람도 있다는 겁니다. 경매 낙찰자가 유치권 해결을 위해서 쓴 비용은 추후 세금에서 공제되기 때문입니다.

 

이처럼 같은 부동산도 어떻게 바라보느냐에 따라 다르게 활용될 수 있는 겁니다. 수익만 생각하고 바라볼 때와 절세를 생각하고 바라볼 때 부동산이 가진 가치는 전혀 달라집니다.

p - 183

 

다시 말해서 매도차익이 커질수록 법인이 절세에 더 유리하다는 뜻입니다.

p - 188

 

오랜 시간 투자를 해 보니까 투자에는 배짱이 필요하다는 걸 느낍니다. 물론 그 배짱은 무모한 용기로 만들어지는 게 아니라 꾸준한 공부와 경험이 있어야 생기는 겁니다.

p - 195

 

아직도 물건은 많다, 접근법을 고민하라

만약 타임머신을 타고 부동산 시장이 가장 바닥이었던 2012년으로 되돌아가서 서울 강남의 아파트를 열 채 살 수 있다고 하면 어떨까요? 100명 중에 90명은 '사겠다'고 말할겁니다. 비록 한 달에 이자를 한 채당 130만 원씩 1,300만 원을 부담해야 하고 대출을 20억 원이나 받아야 하지만 말입니다. 왜냐하면 우리는 이미 그 결과가 어떤지 알고 있으니까요.

 

하지만 현실에서는 미래를 알 수 없습니다. 방법을 모르고 리스크가 두렵습니다. 그래서 눈앞에 좋은 물건이 있어도 무리를 하지 않으려 합니다. 내가 감당할 수 있는 이자는 얼마인가, 프리미엄은 어느 정도가 적당한가, 이런 식으로 가지고 있는 투자 금액 안으로 자기의 한계를 정해 버리곤 합니다. 안정적인 투자가 나쁜 건 아니지만, 그 이상을 볼 수 없다는 건 나쁜 것이죠.

p - 196

 

-출처- 잇콘 [지성의 돈되는 부동산 1인법인]